רמ״י, השגות שמאיות ורישום מקרקעין

רשות מקרקעי ישראל והרשות לרישום מקרקעין ממלאות תפקידים שונים. מחלוקת על מחיר בעסקה עם רמ״י אינה ערר על החלטת רשם המקרקעין; סירוב לרשום פעולה אינו שומה שמאית. יש לזהות את הגוף ואת המסמך לפני שמנסחים ״ערעור מקרקעין״. בפרק זה נבחנים שלושה מוקדים: החלטת עסקה, שומת רמ״י והחלטת רישום.

שומת רמ״י והחלופות

דף השירות של רמ״י מבחין בין תיקון טעות, טענה משפטית, מחלוקת על רכיב הפיתוח והשגה שמאית. הוא מזהיר שטענה משפטית שאינה משליכה על השווי או טענה על פיתוח אינן מקפיאות בהכרח את מניין ההשגה. ההחלטות העדכניות קובעות גם גורמי הכרעה שונים לפי סוג וסכום השומה. אין להעתיק מנגנון ישן של ״השגה ראשונה ושנייה״ בלי לבדוק את התחולה כיום.

בקשת תיקון טעות צריכה לזהות טעות מוגדרת: נתון פיזי, פרטי זכויות, מצב תכנוני או חישוב. מחלוקת מקצועית על מקדם או עסקת השוואה אינה בהכרח טעות טכנית. בהשגה שמאית מכינים חוות דעת לפי חלופות השווי שהתבקשו בשומה, ולא שומה למטרה אחרת. יש לשמור את השומה והמפרט הכספי ואת מועד קבלתם, ולבדוק מהם התנאים להתקדמות בעסקה בזמן ההשגה.

החלטה משפטית או חוזית

טענה שרמ״י אינה רשאית לדרוש תשלום מסוים יכולה להיות קשורה להסכם, להחלטת מועצה או למדיניות. היא אינה נפתרת בהכרח על ידי הפחתת שווי. יש לקרוא את הסכם החכירה, נספחיו וההחלטה הרלוונטית, ולהבחין בין תחולת כלל לבין אופן חישובו. הגוף השמאי אינו מוסמך בהכרח להכריע בכל מחלוקת חוזית או מנהלית.

בחירת ההליך המשפטי לאחר החלטת רמ״י תלויה בעילה ובסעד. לפני הגשה יש לבדוק מיצוי פנייה, סמכות, מועד ואפשרות לסעד זמני. אין להציג כל החלטת רמ״י כעתירה מנהלית או כערעור שמאי. יש לברר גם אם העסקה בוצעה, אם שולם הסכום ואם נחתם מסמך שיש לו השפעה על הזכויות.

החלטות רישום והסדר

שירות הערר הרשמי במקרקעין מתייחס להחלטות מנהליות של רשם ומפקח בתיקי רישום, תיקון או ביטול בית משותף, פרצלציה ומידע, מכוח סעיף 121 לחוק המקרקעין. הוא מבדיל במפורש בין אלה לבין החלטת מפקח בהליך שיפוטי, שמסלול הביקורת עליה הוא בבית המשפט המחוזי. החלטות בהסדר מקרקעין מצריכות בדיקה של פקודת ההסדר ושל השלב, ואין להניח שהן כולן נכנסות לאותו שירות.

בערר רישומי מצרפים בקשה מקורית, מכתב דחייה, מסמכי זכויות והתכתבויות. הסעד המבוקש צריך להתייחס לפעולת רישום שהרשות מוסמכת לבצע. אם המחלוקת היא מי בעל הזכות בין אנשים פרטיים, ייתכן שנדרשת הכרעה שיפוטית קודמת. עלות, מועד והמשך נבדקים לפי ההחלטה; עצם קיומו של שירות ללא אגרה אינו מעיד על היעדר עלויות בהליך שיפוטי נפרד.

דוגמה לימודית ושאלות

חוכר חולק על שטח ששימש את שומת רמ״י, ובמקביל רשם המקרקעין דורש מסמך לרישום. אין להגיש מסמך אחד לשתי הרשויות מתוך הנחה שהוא מטפל בשתי המחלוקות. הראשונה דורשת זיהוי טעות או השגה בשומה; השנייה דורשת מענה לתנאי הרישום.

• זהות הגוף, סוג החלטה ומקור סמכות.
• הסכמי זכויות, שומה ומפרט כספי או תיק רישום.
• בדיקת תחולת החלטות רמ״י ומנגנון ההכרעה העדכני.
• מועד, תשלום, ערובה וסיכון לשינוי שומה גם כלפי מעלה.

האם כל פנייה משפטית מקפיאה שומה? לא; דף השירות מזהיר מפורשות מפני הנחה זו. האם הממונה על המרשם דן בערעור על פסק דין של מפקח? יש להבדיל בין תפקיד מנהלי לתפקיד שיפוטי; אלה מסלולים שונים.